Endet ein Mietvertrag, zieht auch in das harmonischste und über lange Jahre hinweg ohne Beanstandungen gelebte Vertragsverhältnis üblicherweise eine gewisse Hektik ein. Beide Parteien sind sich häufig im Unklaren, ob und wenn ja, welche Ansprüche bestehen oder ggf. entstehen. Das betrifft besonders die Frage des vom Mieter geschuldeten Zustands der Mietsache anlässlich ihrer Rückgabe, weil hier eine lebhafte höchstrichterliche Rechtsprechung der vergangenen Jahre in Kombination mit der auf Mieterseite immer maßgeblichen Frage des Rückerhalts der Mietsicherheit für besondere Besorgnis sorgt.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Schadensersatz für Vermieter auch ohne Fristsetzung zur Schadensbeseitigung (BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az. VIII ZR 157/17) soll zum Anlass genommen werden, auf einige maßgebliche Punkte hinzuweisen.
- BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az. VIII ZR 157/17
Der BGH hat entschieden, dass ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter erfordert.
Im zu beurteilenden Fall war der Beklagte für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.
Das war nach Auffassung des Bundesgerichtshofs auch nicht erforderlich. Das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Mieter. In diesen Fällen müsse der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen könne. Als eine derartige Leistungspflicht sei etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen anzusehen.
Im Gegensatz dazu handele es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher könne ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gelte – entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung – auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend mache.
- In Betracht kommende Ansprüche
Wie in der vorbesprochenen Entscheidung des BGH angelegt, ist also nach der Art der Ansprüche zu differenzieren.
Handelt es sich um offene Verpflichtungen des Mieters aus dem Vertragsverhältnis, kann der Vermieter Zahlungsansprüche erst geltend machen, wenn dem Mieter eine gemessen an den Umständen der Verpflichtung angemessene Zeitspanne zu ihrer Erfüllung eingeräumt wurde. Hauptanwendungsbereich sind hier die Verpflichtungen des Mieters zur Durchführung von Malerarbeiten anlässlich der Beendigung des Vertragsverhältnisses, vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht eine wirksame Verpflichtung des Mieters hierzu auch vor. Gleiches gilt für die Reinigung der Wohnung (auch der Fenster und Heizkörper!), die Räumung von noch vorhandenem Mobiliar und – bedauerlicherweise in vielen Fällen – zurückgelassenem Müll und Unrat und sonstigen Handlungen, zu deren Vornahme sich der Mieter wirksam im Vertrag verpflichtet hat.
Nach dem vorstehenden würde das auch für die Zahlung der vertraglich geschuldeten Miete einschließlich der monatlichen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten gelten. Hier allerdings sieht der Vertrag in den meisten Fällen die Fälligkeit der Zahlung an einem konkret bestimmten oder zumindest bestimmbaren Tag des laufenden Monats vor. Folge davon ist der automatische Verzugseintritt am Folgetag, was die Aufforderung mit Fristsetzung entbehrlich macht (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Wie ausgeführt gilt das nicht für vom Mieter schuldhaft herbeigeführt Beschädigungen der Mietsache. Beispiele dafür wären Schlagstellen und Abschürfungen im Parkett/Laminat, nicht jedoch bloße Laufspuren oder Oberflächeneindrücke (etwa durch spitze Absätze von Damenschuhen), Schlagstellen in der Badkeramik durch das Fallenlassen schwerer und harter Gegenstände oder Beschädigungen an Türblättern, Türrahmen oder Wänden anlässlich des Abtransport des Mobiliars.
Es empfiehlt sich, schon innerhalb des Protokolls der Wohnungsbegehung anlässlich der Rückgabe an den Vermieter zwischen solchen Ansprüchen zu differenzieren, auch wenn die häufig anzutreffende Handhabe einfacher und leichter erscheint, sämtliche Verpflichtungen des Mieters in einer Fristsetzung zur Nacherfüllung zusammenzufassen. In dem Fall wählt nämlich der Vermieter die sogenannte Naturalrestitution zur Beseitigung der Beschädigungen und ist, obgleich rechtlich nicht vorgesehen, dann an die von ihm bestimmte Frist gebunden. Häufig wird so wertvolle Zeit verschenkt, bis der Wohnungszustand eine Neuvermietung wieder ermöglicht.
- Die Mietsicherheit
Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag trotz angemessener Nachfrist nicht nach oder beschädigt er schuldhaft die Mietsache, entstehen Zahlungsansprüche zugunsten des Vermieters, zwecks deren Befriedigung er auf die ihm zu Vertragsbeginn überlassenen Mietsicherheit zugreifen kann.
Die Frage, ob alle und wenn nicht, welche Forderungen über die Mietsicherheit abgedeckt sind, beantwortet sich nach der Reichweite der Sicherungsabrede im Vertrag. Bei der Vertragsgestaltung ist daher auf eine möglichst weitreichende Formulierung zu achten, die sämtliche Ansprüche erfasst.
Der Zeitpunkt, bis zu dem der Vermieter über die Mietsicherheit eine Abrechnung zu erteilen hat, er also dem Mieter die Höhe der Mietsicherheit einschließlich der angefallenen Guthabenzinsen mitteilt und seine Gegenansprüche zum Abzug bringt, ist vom Gesetz nicht vorgegeben. In der Vergangenheit sprachen die Amts- und Landgerichte deutschlandweit dem Vermieter hierfür einen Zeitraum von 6 Monaten ab Vertragsende zu und lehnten sich dabei an die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB für Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache an. Spiegelbildlich sprachen die Gerichte dem Mieter nach Ablauf dieser Zeit einen klagbaren Anspruch auf Erhalt der Kautionsabrechnung zu.
Ob mit der Entscheidung des BGH vom 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14 hier eine Rechtsprechungswende begonnen hat, bleibt abzuwarten. Nach dem Inhalt der Entscheidung scheint der BGH keiner starren Frist von 6 Monaten den Vorzug zu geben. Vielmehr werde der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit erst fällig, „wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.“
Das bedeutet, im Ergebnis kann dem Mieter auch schon deutlich weniger als 6 Monate nach Vertragsende ein klagbarer Anspruch auf Rückerhalt der Mietsicherheit zustehen, entweder weil die Mietsicherheit unter Berücksichtigung ihrer Sicherungsreichweite nur wenige Ansprüche des Vermieters sichert, deren Bestehen ausgeschlossen ist oder trotz weiter Sicherungsabrede schlicht keine Forderungen auf Vermieterseite mehr offen sind (bspw. sind alle Mieten gezahlt, die Wohnung ist ohne Beanstandungen des Vermieters zurückgegeben und die letzte Nebenkostenabrechnung wies ein Guthaben zugunsten des Mieters aus.).
Auch wenn den Vermieter nach gegenwärtiger Rechtsprechungstendenz keine feste Frist zur Abrechnung über die Mietsicherheit bindet, sollte die Bezifferung der Ansprüche zügig erfolgen. Nach wie vor verjähren Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache innerhalb von 6 Monaten, gerechnet ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Mit Ausnahme der Zahlungspflichten des Mieters hinsichtlich der Miete und der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten sowie etwaiger Betriebskostensalden sind damit im Wesentlichen alle anderen Ansprüche erfasst. In jedem Fall muss sich der Vermieter also vor Ablauf dieser 6 Monate Gewissheit darüber verschaffen, ob die vorhandene Mietsicherheit zur Abgeltung sämtlicher offener Zahlungsansprüche gegenüber dem Mieter ausreicht.
21.03.2018
Referat Mietrecht
Michael Weßner
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht